En Marzo de 2004 se crea OTAINSA (Oficina de asesoramiento a inquilinos en situación de abuso), Coordinada por el Servicio de Observatorio y Control de Procesos de la Gerencia de Urbanismo con la participación del Departamento de Conservación de la Edificación (Conservación, Licencias, Disciplina), Dirección Técnica, Servicio de Gestión del Patrimonio Municipal del Suelo y Servicio de Planeamiento y Gestión.

OTAINSA nace con la función primordial de atender especialmente la problemática social que se genera entre inquilinos y propietarios de inmuebles que incumplen el deber de conservación de la edificación. A la Gerencia de Urbanismo le corresponde, por ministerio de la Ley, garantizar el deber de conservación de la edificación, ordenando a los propietarios que adopten las medidas necesarias a fin de mantener en todo momento las condiciones adecuadas para la habitabilidad y el uso efectivo de los inmuebles por sus moradores.

Desde la creación de OTAINSA se han mantenido reuniones con inquilinos pertenecientes a más de 250 edificios. La mayor parte de ellos se encuentran en el Sector Norte del Conjunto Histórico y Triana. De ellos, en éstos momentos, 160 edificios presentan patologías graves de deterioro de la edificación, unido a la actitud de sus propietarios de no garantizar, en la mayor parte de los edificios, las debidas condiciones de habitabilidad, salubridad y ornato. El perfil socioeconómico del arrendatario, en estos casos, es de personas de avanzada edad, superan en su mayoría los 60-70 años, pensionistas, con ingresos medios familiares entre los 400-500 €/ mes, con problemas de salud y que residen en el mismo lugar desde hace décadas. Muchos de estos arrendatarios nacieron en estos edificios y desarrollaron toda su vida en ese entorno geográfico. Las condiciones de inhabitabilidad provocan en sus moradores un estado grave de desesperanza y desasosiego, demandando con carácter de urgencia la intervención de la Autoridad Urbanística.

La desatención de los propietarios en la conservación de los edificios ocupados por inquilinos acogidos a la Ley de arrendamientos Urbanos de 1964 se produce por dos causas interrelacionadas: rentas de alquiler bajas y un mercado inmobiliario especulativo. Desde 1995, el casco antiguo se conforma como un espacio geográfico altamente codiciado por las clases sociales con economía alta. Los inquilinos acogidos a Leyes que garantizan su permanencia empiezan a ser ciudadanos incómodos para los propietarios. Los precios de los edificios sin inquilinos suben estrepitosamente frente a los edificios con arrendamientos antiguos. Esta situación se agudiza día a día por el incremento continuado del precio de la vivienda en un proceso especulativo imparable. Se utilizarán todo tipo de mecanismos para generar el agotamiento emocional de estos inquilinos y el agotamiento del propio edificio.

En este contexto interviene la Gerencia de Urbanismo. Para garantizar la habitabilidad de los inmuebles la Administración Urbanística adopta dos tipos de medidas: la primera consiste en la exigencia a la propiedad para que adopte las medidas de seguridad necesarias a fin de asegurar la integridad de las personas (apuntalamientos cautelares, realización de calos para posterior inspección, etc.), la segunda consiste, tras la correspondiente inspección completa del edificio, en exigir a la propiedad las medidas de conservación que sean necesarias para garantizar una habitabilidad digna de los moradores. Durante los últimos diez años la Gerencia de Urbanismo ha realizado multitud de inspecciones en edificaciones degradadas, ordenando las correspondientes medidas de seguridad. Sin embargo esta tutela de la Administración Urbanística encuentra, en no pocas ocasiones, la férrea resistencia de la propiedad, quien ve en este actuar administrativo un obstáculo para la consecución de sus fines, que no es otro que la expulsión de los inquilinos no deseados. Las ordenes de seguridad, en numerosos casos han sido claramente desatendidas por sus propietarios, debiendo la Gerencia ejecutarlas subsidiariamente para garantizar, como mínimo la integridad física de los arrendatarios. Otras veces los propietarios han adoptado las medidas mínimas de seguridad pero no han realizado las subsiguientes de conservación. Ello ha provocado que un número considerable de inquilinos estén residiendo desde hace años en viviendas llenas de puntales, calos, humedades continuadas, insalubridad, etc., sin que haya la más mínima previsión de la propiedad de solventar los problemas que generan edificios donde se está incumpliendo con una claridad meridiana el deber de conservación. En muchos de ellos, se producen situaciones patentes de abuso instando de manera continuada a los inquilinos para que abandonen las viviendas. Se han detectado por OTAINSA accidentes de cierta gravedad en inquilinos que han tropezado con puntales y que les han ocasionado roturas de pierna y lesiones de diversa gravedad en personas de edad muy avanzada. Expulsiones mediante desahucios, desatención absoluta de la edificación, resoluciones de contratos de arrendamiento mediante indemnizaciones exiguas, han provocado un despoblamiento acelerado de los que fueron sus moradores a lo largo del pasado siglo.

La conservación en edificios con inquilinos de renta antigua ha sido mínima. En el pasado la Gerencia de Urbanismo se orientó a exigir el cumplimiento de las medidas de seguridad pero no a la exigencia del deber de conservación, de tal modo que los inquilinos han visualizado a una Administración Urbanística que no resolvía el problema de fondo, provocando una absoluta incertidumbre en los inquilinos al desconocer si la edificación va a ser conservada, dejándola al arbitrio unilateral de la propiedad.

* OTAINSA se marca el primer objetivo de exigir a los propietarios de los edificios, donde habitan inquilinos en las situaciones descritas, el cumplimiento escrupuloso del deber de conservación de la edificación. Para ello, el Gerente de Urbanismo, ha remitido los correspondientes oficios al Departamento de Conservación para que con carácter prioritario se realicen los correspondientes informes del estado de conservación de la edificación y la exigencia de su cumplimiento a los propietarios, con la advertencia a estos últimos de las consecuencias legales que dimanan de la LOUA por el incumplimiento y que pueden llevar aparejado la expropiación del edificio o la sustitución del propietario incumplidor. Se ha optado fundamentalmente por estos dos mecanismos al no poder soportar las arcas municipales la realización de la ejecución subsidiaria por obras de conservación, dejando únicamente el mecanismo de la ejecución subsidiaria para los casos de medidas inminentes de seguridad, en los que primará la integridad física de los moradores, con la subsiguiente exigencia de repercutir en la propiedad el coste de estas obras urgentes. En estos momentos 160 edificios están sometidos a una inspección completa sobre el estado de conservación. En 15 de ellos, se han iniciado expediente de incumplimiento del deber de conservación, que en el caso de no ser adecuadamente atendidos por los propietarios se pondrán en marcha los mecanismos referidos de sustitución del propietario incumplidor o la iniciación de expediente de expropiación. Otros 30 inmuebles, con ordenes de conservación a punto de ser incumplidas se encuentran a las puertas de iniciación del correspondiente expediente de incumplimiento.

* OTAINSA consciente de los problemas que para los inquilinos puede generar la realización de las obras de conservación, que en numerosas ocasiones, va a llevar aparejado el desalojo temporal de sus viviendas, ha constituido un parque de viviendas, propiedad de la Gerencia de Urbanismo, para realojo temporal, de carácter gratuito para aquellos inquilinos con escasez de recursos económicos que se ven obligados a desalojar su vivienda, mientras se ejecutan las obras, sin que la Ley otorgue derecho alguno a que el propietario les facilite una vivienda alternativa. La razón no es otra que cubrir una necesidad social que surge por aplicación de la Ley de Arrendamientos Urbanos que establece la suspensión temporal de los contratos de arrendamientos cuando la Autoridad competente, en este caso la Autoridad Urbanística, acuerde que la ejecución de las obras la hacen inhabitable. En estos momentos treinta y cinco familias con escasez de recursos económicos han sido realojadas en otras tantas viviendas propiedad de la Gerencia Municipal de Urbanismo, hasta tanto se ejecuten las obras de conservación en el edificio que ocupaban como inquilinos. Las previsiones de necesidades de vivienda para realojo temporal de inquilinos con escasez de recursos se irá incrementando sustancialmente a medida de que los propietarios inicien las obras de conservación ordenadas.

Hemos construido una promoción de 19 viviendas para este fin (Corral del Cura en calle Pagés del Corro), hemos adquirido 15 viviendas en San Bernardo 52 y construiremos 13 viviendas en 2007 en el Corral de la Encarnación ( Pages del Corro 126-128 ), además de otros inmuebles aislados, todos ellos, propiedad de la Gerencia, dirigidos al realojo temporal de inquilinos. En definitiva, se trata de medidas públicas de carácter social con la finalidad última de garantizar la vuelta de los inquilinos a sus viviendas primitivas, una vez que estas se encuentren en un estado digno de conservación y en consecuencia de habitabilidad. El mantenimiento de la población residencial en sus espacios geográficos originarios es un valor cultural y social de primer orden, es igualmente, una necesidad básica para sus moradores que defienden el arraigo en su medio territorial y social como uno de los elementos fundamentales de sus necesidades más vitales.

" OTAINSA pretende también contribuir a la implantación de una cultura en la que sea plenamente compatible los derechos de propiedad y los derechos de arrendamiento. Para ello se han establecido reuniones conjuntas con propietarios de edificios e inquilinos en edificios donde hay problemas del estado de conservación de la edificación. Junto a propietarios como los descritos anteriormente, existen otros que entienden que es perfectamente posible adquirir un edificio antiguo, donde hay inquilinos con renta antigua y ejecutar obras de rehabilitación y mejora, respetando los derechos de sus moradores. En estos casos, OTAINSA procura el acercamiento, en una labor de mediación, entre los titulares de ambos derechos. Hemos mantenido reuniones conjuntas con promotores inmobiliarios e inquilinos donde se están llegando a acuerdos satisfactorios para ambas partes, teniendo cómo objetivo fundamental la permanencia de los arrendatarios en el mismo edificio en unas condiciones económicas respetuosas con sus derechos adquiridos. Incluso se han conciliado situaciones donde existían resoluciones judiciales de desahucio que habían generado el lanzamiento del inquilino. El acercamiento entre propietarios e inquilinos a través de Otainsa ha propiciado una treintena de acuerdos, de ellos la mitad han consistido en el compromiso de realojar por cuenta de la propiedad a los inquilinos durante el tiempo de ejecución de las obras de rehabilitación con el subsiguiente compromiso de retorno a su vivienda originaria sin repercusión en la renta; la otra mitad ha consistido en acuerdos indemnizatorios por resolución de contrato, mediante la contraprestación de cantidades económicas que permiten a los inquilinos resolver temporalmente su problema de vivienda. Estas conductas de los propietarios que denominamos de "buenas prácticas inmobiliarias" van a fomentar en otros propietarios una nueva manera de hacer Ciudad, donde el Urbanismo Social sea un fin en sí mismo y donde las Administraciones Públicas faciliten las ayudas económicas existentes para la rehabilitación y mejora de los edificios a aquellos propietarios respetuosos con el cumplimiento escrupuloso de la Ley, para entre todos contribuir a la conformación de una Ciudad donde la convivencia social pacífica sea el objetivo último al que debemos aspirar.

*Ademas de lo anterior desde Otainsa se ha creado un parque de viviendas públicas para alojar con carácter indefinido a uno del sectores sociales más desprotegidos : los mayores sin recursos. Inquilinos de edad avanzada, con insuficiencia de recursos económicos , que pierden la cualidad de arrendatarios por causas no imputables a ellos o que habitan en inmuebles de los denominados como infraviviendas.
La convulsión inmobiliaria que sufre la Ciudad de Sevilla en los últimos años impone la necesidad de una mayor intervención desde lo público para corregir y atemperar los efectos perversos que provocan los fenómenos especulativos urbanos. Fenómenos estos que generan, además de unas subidas aceleradas de los precios de los inmuebles que no se corresponden con las subidas de ingresos de la mayoría de los ciudadanos , una mayor marginalidad y exclusión de los sectores sociales mas desfavorecidos que asisten, desde una posición pasiva e importente , a la pérdida de su condición de arrendatarios o a la condena a sobrevivir en espacios urbanos que carecen de las condiciones mínimas de habitabilidad y de salubridad , impropias de una sociedad desarrollada. Igualmente , las nuevas Leyes de Arrendamientos Urbanos , tampoco favorecen la garantía de estabilidad para el arrendatario de permanecer en un inmueble, salvo que se adapte a las leyes del mercado inmobiliario especulativo, algo que está implícitamente vedado a quienes tienen unos recursos económicos muy limitados y lo que es peor, a quienes no tienen ninguna posibilidad real de obtenerlos.
Las políticas de apoyo social a la vivienda de estos sectores son claramente insuficientes . Este grupo social no puede, por su edad y por su escasez de recursos económicos , acceder a ningún sistema de financiación hipotecaria; ni siquiera pueden abonar en concepto de renta las cantidades establecidas para las viviendas de protección pública al uso.
Desde la Gerencia de Urbanismo se es sensible y se aborda esta problemática social , utilizando recursos económicos propios , a fin de garantizar una vivienda digna a estos sectores de población absolutamente desprotegidos . De este modo , se cumple el mandato constitucional mediante el cual la comunidad participa de las plusvalias que genera la acción urbanística de los entes públicos.
Pocas actuaciones públicas pueden ser más satisfactorias para la comunidad como aquellas que van dirigidas a atender las necesidades básicas de nuestros mayores , quizás, porque desde la sociedad se es consciente de la debilidad de este sector de la población y, sobre todo, porque es una cuestión de justicia y de deuda social de primer orden con aquellos que apenas han podido disfrutar del llamado Estado del Bienestar.

Cuarenta viviendas , propiedad de la Gerencia de Urbanismo,distribuidas por diferentes puntos de la Ciudad , se pondrán, a lo largo de 2007, a disposición de este colectivo de mayores, no atendiendo a criterios de rentabilidad económica al uso, sino atendiendo a criterios de rentabilidad social. La fijación de canón arrendaticio no superará el cinco por ciento de sus ingresos. De esta forma , el pago del alquiler de la vivienda no implicará un mayor empobrecimiento de una economía ya especialmente debilitada.

Los adjudicatarios de estas viviendas de alquiler social deberán tener cumplidos los 65 años , haber perido la cualidad de inquilinos por causa no imputable a ellos o habitar en inmuebles delos denominados infraviviendas y no tener ingresos superiores al IPREM, valorándose especialmente las unidades familiares que carezcan de apoyo social y familiar .

La propuesta de adjudicación de éstas viviendas se realizará a través de Otainsa y finalmente serán adjudicadas por el Consejo Municipal de la Vivienda del Ayuntamiento de Sevilla.

Sevilla, 30 de noviembre de 2006

(COORDINADOR DE OTAINSA)

Fdo.: Ángel Monge Pérez.

Ayuntamiento de Sevilla . Gerencia de Urbanismo.